Köpa bostad i Spanien - Så funkar det

Att köpa bostad i Spanien har alltid varit populärt bland svenskarna. Men nu är intresset större än någonsin. Det har gått mer än tio år sedan den ekonomiska krisen bröt ut. Allt gick i baklås – inte minst på bostadsmarknaden. Hundratals mäklare på kusten tvingades stänga, efterfrågan var minimal och priserna föll år efter år.

Men nu råder det återigen optimism i branschen. Det byggs igen på Costa del Sol, det syns överallt. Byggkranarna har återvänt. Det byggs hela vägen från Benalmádena, Fuengirola, La Cala de Mijas, Calahonda, Marbella, San Pedro och ända ned till Estepona och Casares.

Svenskarna köper mest

För 10–15 år sedan var det nästan bara svenskar i pensionsåldern eller strax under som var köpare till fastigheter i Spanien. I dag ser vi en ny grupp, som ligger runt 50 år, och som köper för ett boende under vissa delar av året och vid högtider. Den gruppen har normalt vuxna barn och i många fall också barnbarn, som älskar att hälsa på hos morfar eller farfar och ligga vid poolen eller bada i Medelhavet. Dessa köpare planerar ofta att skaffa en bostad för att på sikt, när de har nått pensionsåldern, komma ner oftare och under tiden använda bostaden för eget bruk och för familj och vänner.

En annan ny grupp av bostadsköpare i Spanien är svenskar i åldern 30–50 år som väljer att hellre köpa en bostad i Spanien vid Medelhavet än en sommarstuga vid en insjö eller vid Västkusten. En del i denna målgrupp flyttar ner permanent och sköter sitt arbete eller sitt företag genom internet och digitala lösningar samt frekventa resor mellan jobbet i Sverige och bostaden i Spanien. Den utländska efterfrågan på bostäder i Spanien slog rekord i slutet av 2016.

Hur börjar du ditt letande efter bostad i Spanien?

I de flesta fall har intresset för Spanien börjat med en eller flera semesterresor till landet. Många har vänner som har köpt och som rekommenderar ett visst område. När man väl har bestämt sig för i vilken del av Spanien man vill bo, så börjar undersökningar om vad som är till salu. Det i särklass bästa sättet är att söka på internet. När du har börjat få kontakt med olika fastighetsmäklare så är mitt råd att du väljer ut ett mindre antal företag, eller kanske bara en mäklare som du får förtroende för. Anledningen till att du bara ska välja ett företag är att nästan alla mäklare på Costa Blanca och Costa del Sol är anslutna till ett mäklarsystem, som innebär att alla mäklare kan sälja även de andra mäklarnas objekt. På Costa del Sol betyder det att en enda mäklare har tillgång till över 30 000 lägenheter, radhus eller villor från Nerja till Estepona. Om du inte är helt säker på vilket område du kommer att köpa i så är ett populärt alternativ att hyra en bostad under en kort tid för att känna om du vill bo på just den platsen. Se också till att du bestämmer dig för vilken budget du har för ett köp. Glöm då inte bort att räkna in kostnaderna i samband med köpet som läggs ovanpå priset.

Hur väljer du rätt bostad?

I vilket område du ska köpa är ett av de allra viktigaste besluten att fatta. När du väljer område bör du ställa dig ett antal frågor som är betydelsefulla för att välja rätt.

Av vilken anledning köper du en bostad i Spanien? Semester, vinterboende, helårsboende, uthyrning, nära till golf och så vidare?
Vill du ha lägenhet, radhus eller villa?
Hur stor måste bostaden vara i kvadratmeter?
Kan du tänka dig ett renoveringsobjekt? I så fall, kan du renovera det själv eller vill du ha hjälp med det?
Är havsutsikt viktigt eller till och med nödvändigt?
Hur stor måste terrassen minst vara?
Vad måste området erbjuda? Nära till havet, nära till affärer, stora grönområden, nära en storstad, ligga i en stad och så vidare?
Vill du ha nordbor och helst svenskar i området? Eller spanjorer?
Vill du köpa en redan befintlig bostad eller önskar du en helt ny som är under konstruktion och är du villig att vänta på färdigställandet, som normalt tar cirka 24 månader?

Dina två bästa samarbetspartners vid ett köp

Det är stor skillnad på kontrollen av en fastighetsaffär i Spanien idag i jämförelse med 1984, när jag flyttade till landet och köpte en lägenhet Nu är det mycket större kontroll innan man erhåller byggnadstillstånd, fastighetsmäklarnas kunskaper har blivit bättre och advokatens roll i en affär har blivit en absolut nödvändighet. I dag är det nästan inte möjligt att bli lurad om man använder sig av seriösa och kunniga partners i affären. Kort sagt är två saker viktiga att ha vid din sida i en lyckad fastighetsaffär. Du måste hitta en seriös och kunnig fastighetsmäklare, som kan söka efter rätt objekt för dig och förhandla priset för din räkning. Den andra partnern som du måste ha i ditt köp är en advokat som hjälper dig juridiskt genom hela affären ända tills du får lagfart.

Mäklarens roll i fastighetsaffären

I Sverige är fastighetsmäklaryrket sedan 1984 ett av staten reglerat yrke och för att bli registrerad som fastighetsmäklare krävs en högskoleutbildning. I Spanien är titeln fastighetsmäklare inte skyddad, vilket innebär att i stort sett vem som helst utan erfarenhet och kunskap kan använda sig av den titeln. Det innebär att du bör vara ytterst försiktig med vem du väljer att kontakta för att köpa en bostad i Spanien.

Populariteten och den stora efterfrågan från svenska bostadsköpare i Spanien har gjort att det under många år har vuxit upp ett stort antal svenskägda mäklarföretag i landet. Framför allt utmed Medelhavskusten i områden som Costa Brava, Costa Blanca och Costa del Sol men även på Mallorca och Kanarieöarna. Du kommer att bli överraskad över att ett objekt kan ligga ute till försäljning hos flera mäklare vilket vi inte är vana vid från Sverige. De olika mäklarkontoren kan till och med ha olika priser. En stor skillnad är att ansvaret är mycket mer begränsat för en mäklare i Spanien jämfört med Sverige. Det är inte vanligt att den spanska mäklaren kontrollerar husets kvalité eller vilka befintliga lån som finns. Boendekalkyler upprättas normalt inte. I Spanien försöker i stället mäklaren sammanföra en säljare med en köpare och sedan får parternas respektive advokater kontrollera egendomen i samarbete med varandra. Detta gör att man som köpare alltid har behov av en advokat.

Advokatens roll i fastighetsaffären

Proceduren vid köp av fastighet i Spanien är inte komplicerad om man gör det på rätt sätt. Eftersom mäklarens primära uppgift i Spanien är att sammanföra köpare och säljare utan att djupare gå in på olika juridiska frågor angående bostaden, så klarar du normalt inte av att göra ett fastighetsköp utan en advokat vid sin sida. Kom ihåg att alla dokument som är aktuella vid ett köp är på spanska. Det är nästan omöjligt för dig som privatperson från Sverige och utan kunskaper i spanska att vara helt säker på att affären görs korrekt. Jag rekommenderar att du som köpare har en opartisk advokat som företräder dig genom hela köpprocessen. Advokaten kontrollerar om det finns brister och fel i fastighetsregistret, att bostaden inte är belastad med gamla lån eller servitut, att bostaden verkligen ägs av den person som uppger sig vara ägaren och att inga gamla räkningar ligger förfallna till betalning. Advokaten hjälper dig också att ansöka om ett spanskt personnummer (NIE-nummer) och att öppna ett konto i en spansk bank. Utan dessa två saker kan du som utlänning inte köpa en bostad i Spanien.

Genom att anlita en advokat och ge hen en fullmakt för alla moment i en fastighetsaffär, kan du lugnt luta dig tillbaka och låta advokaten sköta alla papper som behöver skrivas under ända fram till den dag du blir lagfaren ägare. Säljaren har också nästan alltid en advokat och de två samarbetar genom hela affären. Vidare ser advokaten till att du får nya kontrakt med el- och vattenbolag samt att dessa räkningar skickas till din bank för autogirobetalningar (domiciliación). Många spanska advokatbyråer har engelsk- eller skandinaviskspråkig personal. Det finns också flera skandinaviska advokatfirmor utmed kusten som jag varmt kan rekommendera. Detta är några viktiga saker som din advokat kontrollerar och gör för dig:

Är säljaren lagfaren ägare av fastigheten?
Stämmer storleken med fastighetsregistret?
Har bostaden hypotekslån eller andra skulder?
Finns det embargon eller servitut på bostaden?
Finns det obetalda avgifter till ägarföreningen?
Är säljaren fast bosatt i Spanien eller inte?
Är skatter och avgifter betalda av säljaren?
Har säljaren ett energicertifikat? Lag sedan 1 juni 2013
Att eventuella tillbyggnader är lagligt gjorda.
Att det finns byggnadstillstånd (vid nybyggnation).
Att säljaren ger bankgaranti (vid nybyggnation).
Upprättande av det privata köpekontraktet.
Underskrift av lagfarten i ditt namn inför notarius publicus.
Upprättande av kontrakt för el och vatten i ditt namn.

Att anlita en advokat i en fastighetsaffär i Spanien är att betrakta som en investering i säkerhet för din del. Normalt är advokatens arvode mellan 1–1,5 procent av köpesumman.

Inventarieförteckning

Om möbler ska ingå i köpet eller om möblerna säljs på ett separat kontrakt är det i båda fallen mycket viktigt att det upprättas en inventarieförteckning över vad som ska ingå. Denna förteckning bör vara väldigt noggrann för att undvika problem på tillträdesdagen. Det är också viktigt att specificera de vitvaror som ingår, som spis, kyl/frys samt tvätt- och diskmaskin. Vissa mäklare tar också foton på inredningen, som bifogas. Inventarieförteckningen ska därefter godkännas och undertecknas av säljare och köpare och ligga som en bilaga till det privata köpeavtalet.

Köpprocessen i Spanien – steg för steg

Köpprocessen i Spanien skiljer sig på många punkter från den svenska. En mycket stor skillnad är att det inte förekommer budgivning, som vi är vana vid. Visningar sker inte heller på samma sätt. I Spanien arrangerar man inte en organiserad visning under en söndag där flera köpare konkurrerar om vem som bjuder mest för en fastighet med ett fast utgångspris. Även i Spanien har varje bostad ett begärt pris men sedan, med mäklarens hjälp, kommer ni fram till ett pris som köpare och säljare kan acceptera och då blir det affär. Det kan vara det begärda priset eller ett pris något under.

Du måste ha tre saker för att kunna köpa en bostad i Spanien, varav två är absolut nödvändiga: Du behöver ett spanskt personnummer (NIE-nummer) och ett bankkonto i ditt namn i valfri spansk bank. Utan dessa två saker kan du helt enkelt inte köpa en bostad, det gäller alla utländska medborgare. Det tredje är frivilligt, men enligt min mening helt nödvändigt. Det är att ha en advokat vid din sida som företräder dig under hela köpprocessen tillsammans med din mäklare.

Steg ett – Reservationsavtal

När parterna kommit överens om priset skriver mäklaren ett reservationsavtal för köpet och köparen betalar normalt 6 000 euro i deposition till mäklaren eller till köparens advokat. I och med att 6 000 har betalats, så tas objektet bort från marknaden och kan inte säljas till någon annan. Detta gäller även om mäklaren skulle få ett högre pris från någon annan köpare.

På detta stadium måste köparen ha skaffat sig ett juridiskt ombud, normalt en advokat, för att påbörja en rad kontroller av astigheten. Man bör som köpare heller inte använda en advokat som arbetar för mäklaren. Köparen ska ha sitt eget ombud som enbart arbetar för honom för att ha kontroll på fastighetens juridiska status, men också för att kontrollera att mäklaren upprättar ett korrekt reservationsavtal och sätter in de 6 000 eurona på ett klientmedelskonto. Ofta har även säljaren en advokat. Om så är fallet samarbetar dessa två. I reservationsavtalet kan köpet villkoras med till exempel låneförbehåll, visningsförbehåll eller förbehållet att en teknisk inspektion ska genomföras och godkännas av köparen. Om det föreligger juridiska skäl eller om förbehållet inte uppfylls, ska alltid de deponerade 6 000 eurona omgående återbetalas till köparen.

Advokaten kommer att begära utdrag ur escritura publica (lagfartsregistret) för att kontrollera äganderätten. Vidare kommer han att begära en nota simple (registerutdrag) för att kontrollera om inteckningar eller servitut finns på huset. Han kommer att begära att få se en kopia av säljarens köpeavtal. Om det där framgår att säljaren är gift måste säljarens äkta hälft lämna sitt tillstånd, även om dessa under mellantiden har skilt sig. Varje fastighet i Spanien måste betala en kommunal fastighetsskatt, så kallad IBI. Din advokat kommer att kontrollera att säljaren har gjort detta. På detta kvitto kan du även utläsa fastighetens taxeringsvärde, valor catastral, vilket styr olika kommunala avgifter, exempelvis det förmånsvärde du måste betala för ditt innehav, sophämtningsavgift och den kommunala fastighetsskatten. Din advokat kommer även att kontakta comunidad de proprietarios (ungefär samfälligheten) för att kontrollera obetalda avgifter och annat som kan beröra området. Varje fastighet tillhör en comunidad som hanterar gemensamma saker såsom trädgård, pool, trappstädning etcetera. Den som ansvarar för comunidaden måste intyga att säljaren har betalat alla skulder. Vidare kommer advokaten att kontrollera att inga obetalda avgifter finns för el, gas och vatten med mera, då dessa skulder kan överföras på köparen eftersom de tillhör fastigheten. Telefonräkningar kontrolleras. Det kan nämnas att om fastigheten är belastad med ett lån så är det vanliga att säljaren slutbetalar lånet på tillträdesdagen och att köparen samtidigt erhåller ett nytt lån om han så behöver.

Steg två – Det privata köpeavtalet

Inom ett par veckor efter det att reservationsavtalet har undertecknats skrivs ett privat kontrakt mellan köparen och säljaren och detta avtal skrivs av parternas advokater, aldrig av mäklaren. I detta avtal inkluderas alla villkor såsom pris, tillträdesdag och inventarielista för möbler. Normalt går det fyra till åtta veckor mellan kontraktets undertecknande och tillträdesdag. Tiden kan dock förlängas beroende på köparens och säljarens möjlighet att tillträda respektive lämna fastigheten.

I samband med att det privata köpeavtalet undertecknas betalar köparen 10 procent av köpeskillingen. Detta belopp betalas aldrig till mäklaren eller till säljarens advokat utan direkt till säljarens bankkonto eller till säljarens advokats bankkonto. Om säljaren av någon anledning drar sig ur affären ska han – enligt spansk lag – ersätta köparen med ett belopp motsvarande två gånger handpenningen, dvs. betala tillbaka de 10 procent som erlagts plus lika mycket till. Detta är att betrakta som ett skadestånd till köparen.

Om köparen drar sig ur affären i detta läge så förlorar han hela sin 10-procentiga handpenning. Normalt finns flera andra villkor. Det kan gälla vad som ska hända med möblerna i huset, som ofta ingår i köpet. Vad händer om köparadvokaten finner något fel i handlingarna? Ska handpenningen spärras på ett speciellt bankkonto? Vad händer om köparen inte lyckas få ett lån? Om inget har skrivits förlorar köparen självklart handpenningen om han inte lyckas få fram köpeskillingen. Vem ska svara för de olika avgifterna i samband med köpet? Vad händer om säljaren ångrar sig eller säljer till någon annan?

Steg tre – Tillträde och lagfart

När man är framme vid det tillträdesdatum som har fastställts i det privata köpeavtalet, så genomförs det officiella köpet. Detta görs på ett notariekontor, som normalt väljs ut av köparens advokat, men kan ske hos vilken notarie som helst. Notariens främsta uppgift är att identifiera parterna och göra en slutkontroll av att allt är i sin ordning. Pass måste således medföras. Han kontrollerar att säljarens bank får slutbetalt och att köparens eventuella banklån skrivs in i köpehandlingen. Om säljaren inte har residencia i Spanien måste köparen inom 30 dagar efter notariebesöket betala tre procent av köpeskillingen direkt till skattemyndigheten som säkerhet för att säljaren kommer att betala reavinstskatt. Säljaren får således enbart ut 97 procent av köpeskillingen. Köpehandlingen som upprättas hos notarien kallas för escritura de compraventa. Den undertecknas framför notarien av såväl säljare som köpare. I samband med undertecknandet betalas den officiella köplikviden och nycklarna överlämnas. Endast checkar dragna på en spansk bank accepteras som betalningsmedel. Tillträdesdag är således alltid den dag som undertecknandet hos notarien äger rum. Hos notarien får köparen med sig en kopia av lagfarten (copia simple) och efter 3–6 månader kommer originalet (escritura de compraventa) från fastighetsregistret. Köpet kan genomföras i annan valuta än euro. Om både säljare och köpare är svenskar kan priset sättas i svenska kronor, dollar eller annan valuta.

Kostnader vid ett fastighetsköp

Kostnaderna beror på om du köper en ny eller en begagnad fastighet. Vid köp av en bostad från en befintlig fastighetsägare så betalar man totalt cirka 11 procent på försäljningspriset. Åtta procent utgör överföringsskatt (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP) till spanska staten för fastigheter med priser upp till 400 000 euro, nio procent på priser mellan 400 000 och 700 000 euro och 10 procent på priser över 700 000 euro. Vidare betalar du en procent till notarien och fastighetsregistret samt cirka en procent till din advokat. Om det är en helt nybyggd fastighet, där du är den första ägaren, så betalar du totalt ca 13 procent fördelat på: 10 procent i spansk moms (impuesto sobre el valor añadido, IVA) plus 1,5 procent i stämpelskatt, en till två procent till notarien och fastighetsregistret samt cirka en procent till din advokat.

Kan man som svensk och inte fast bosatt i Spanien låna pengar till fastighetsköpet? Som svensk medborgare och inte resident i Spanien så kan du låna 60–70 procent av det lägsta beloppet mellan priset på fastigheten och bankens officiella värdering. Alla banker kräver en värdering som är utförd av deras eget värderingföretag. Är du skriven i Spanien kan du låna ändå upp till 80 procent av värdet. Ränta och amorteringstid varierar mellan bankerna. Det finns flera banker utmed Costa del Sol som har svensk eller skandinavisk bankpersonal, som kan hjälpa dig med din låneansökan. Din mäklare kan hjälpa dig med den kontakten.

Kostnader och skatter efter köpet

När du har slutfört din affär och har lagfarten i handen kommer du att betala vissa årliga kostnader och skatter för din fastighet. Dessa är:

Kommunal fastighetsskatt (impuesto sobre bienes inmuebles, IBI)

IBI är den årliga fastighetsskatten som normalt betalas en gång om året och senast den 31 december på blankett 210 till den kommun där fastigheten är belägen. Beloppet beräknas utifrån fastighetens skattemässiga värde: typ av egendom, område och värdet på byggnaden. Normalt är denna skatt 0,5 procent av taxeringsvärdet, som på spanska heter valor catastral.

Bostadsrättsförening (comunidad de propietarios)

I varje bostadskomplex är varje bostadsägare skyldig att betala en månadsavgift för underhåll och skötsel av de gemensamma områdena. Kostnaderna varierar beroende på bostadskomplexet och täcker underhåll av trädgårdsområden, pool, eventuella säkerhetsvakter, städning och skötsel av övriga gemensamma utrymmen. El och vatten ingår INTE i denna kostnad.

Sophämtningsavgift (basura)

Sophämtning betalas till kommunen och kostar 100–200 euro per år beroende på fastighetens storlek och belägenhet.

Hemförsäkring (seguro de hogar)

Kostnaden för en normal lägenhet på 2–3 sovrum ligger på mellan 300–400 euro per år vilket då inkluderar både själva bostaden samt lösöret. Det finns flera skandinaviska försäkringsagenter på Costa del Sol som kan erbjuda dig en hemförsäkring. Om du finansierar köpet via en spansk bank kommer banken att erbjuda dig försäkring för ditt boende.

Skatt på förväntad uthyrning (impuesto sobre la renta de las personas fisicas no residentes).

Förmånsvärdeskatt på innehav av en spansk bostad är en statlig inkomstskatt och uppgår normalt till 0,5 procent på taxeringsvärdet men kan variera beroende på kommunen i vilken fastigheten är belägen. Fysiska personer som inte är registrerade i Spanien, det vill säga inte har residencia, och som använder sin bostad för personligt bruk och inte för ekonomiska aktiviteter, är skattskyldiga för fastigheten. Ägandet av en fastighet i Spanien räknas nämligen som fastighetsinkomst och måste därför beskattas även om den i verkligheten inte hyrs ut överhuvudtaget.

Följande beräkningsgrund gäller för uthyrning och förmånsskatt: Om du inte hyr ut din bostad så betalar du 0,5 procent av taxeringsvärdet i skatt för hela året. Hyr du ut bostaden under sex månader per år så deklarerar du uthyrningen separat och betalar 50 procent för de återstående sex månaderna) i förmånsskatt. Uträkningen av denna skatt sker genom att man använder en ”base imponible” som är en procentsats som kan vara 1,1 eller två av taxeringsvärdet (valor catastral). På detta framräknade belopp blir skatten 24,75 procent. Anledningen till skillnaden i procent beror på var i Spanien bostaden ligger samt när kommunen senast ändrade taxeringsvärdet.

Skatt på faktisk uthyrning av bostaden

Om du som icke-resident hyr ut bostaden, måste du betala skatt på hyresinkomsten. Skatten på inkomsterna från uthyrningen är 21 procent. Denna deklareras och betalas löpande kvartalsvis den 20:e april, 20:e juli, 20:e oktober och 20:e januari. Från den totala hyresintäkten får du göra ett antal avdrag innan skatten beräknas.

Renovera din spanska fastighet med ROT-bidrag

Reglerna för ROT är desamma som vid en svensk fastighetsaffär. Det spelar således ingen roll att fastigheten är belägen i Spanien. Men det gäller enbart för dem som inte är fast bosatta i Spanien, det vill säga icke-residenta i Spanien och skattskrivna i Sverige. Generellt är det billigare att renovera i Spanien än i Sverige. Framför allt är (det) arbetskostnaden betydligt lägre. Det handlar också om vilket material du använder. Trämaterial till exempel är dyrare i Spanien än i Sverige medan kakel- eller keramikplattor kan vara betydligt billigare i Spanien. En tumregel är att ett standardkök kan kosta 7–15 000 euro och för ett badrum bör du kalkylera 4–10 000 euro. Skillnaderna i priser är naturligtvis beroende på vilken kvalitet och vilket material du använder. Om en modernisering respektive om- eller tillbyggnad av en fastighet kräver externa förändringar av exempelvis ytterväggar, installering eller byte av fönster eller dörrar, så måste man ansöka om byggnadstillstånd från kommunen där fastigheten är belägen. Detta tillstånd heter Licencia de Obra (byggnadstillstånd). Det finns två huvudsakliga typer av byggnadstillstånd i Spanien. Licencia de Obra Mayor (större byggnadstillstånd) behövs för att bygga ut huset eller ändra dess struktur och görs i samarbete med en arkitekt som utarbetar ett byggnadsprojekt. För mindre renoveringar ansöker man om Licencia de Obra Menor (mindre byggnadstillstånd). Det finns flera skandinaviska, varav en del svenska, företag som arbetar med renoveringar, ombyggnader och inredning. Du har kontaktuppgifterna till dessa företag i Adressregistret i slutet av boken.

Uthyrning av din bostad

De flesta som har en bostad i Spanien har någon gång hyrt ut den och ofta uppkommer frågan om man ska skatta för denna uthyrning. När det gäller uthyrning av bostad är hyresintäkten alltid skattepliktig. I princip spelar det ingen roll om fastighetsägaren är resident eller inte, inkomsten är ändå skattepliktig i Spanien och eftersom bostaden är belägen i landet har man förtur till beskattningen. Om du som ägare är permanent bosatt i Sverige och är skattepliktig i Sverige ska du dessutom deklarera inkomsten i din svenska deklaration. Det blir emellertid endast svensk skatt om den svenska är högre än den spanska. Således sker avräkning.

Ej resident i Spanien

Om du äger en spansk fastighet utan att vara resident i Spanien ska du på blankett 210 deklarera ett förmånsvärde av att ha en fritidsbostad. Permanentbostaden anses ligga i Sverige. Detta gör du för den tid du inte har haft bostaden uthyrd. För den uthyrda tiden deklarerar du på samma blankett vinsten av uthyrningen.
Ett exempel: Du har bott i lägenheten i två månader, den har varit uthyrd i fyra månader och under sex månader har den stått tom. Alltså ska du deklarera vinsten på uthyrningen under fyramånadersperioden samt deklarera ett förmånsvärde under åtta månader. Vinsten på uthyrningsinkomsten skattas med 19 procent. Förmånsvärdet uppgår normalt till 0,5 procent av taxeringsvärdet beräknat för helår. Allt detta sker en gång per år, på blankett 210. I din svenska deklaration tar du upp hyresinkomst på blankett K3 samt gör de schablonmässiga avdragen du är berättigad till. Om den svenska skatten överstiger det du betalar i Spanien ska mellanskillnaden tas upp i den svenska deklarationen.

Resident i Spanien

Det finns vissa skillnader för dem som är residenta i Spanien i jämförelse med ovanstående. Som resident fastighetsägare deklarerar du vinsten på uthyrningen i din ordinarie deklaration, som avlämnas i maj/juni året efter. Många residenta äger flera bostäder i Spanien och förmånsvärde utgår endast om bostaden inte är en permanentbostad utan exempelvis en sommarstuga belägen i Spanien. Om du som är resident i Spanien har en bostad i Sverige ska även denna beskattas i Spanien. Den beskattas då normalt med 0,5 procent på taxeringsvärdet. Alla bostäder som inte är permanentbostäder ska förmånsbeskattas.

Hur beskattas en uthyrd lägenhet?

Om fastighetsägaren har sin hemvist i Spanien, ska hela hyresbeloppet räknas som inkomst men från denna får man göra vissa avdrag. Hur mycket skatten blir i procent beror på hyrans storlek samt hyresvärdens övriga inkomster. Om fastighetsägaren däremot inte har sin hemvist i Spanien, ska även i detta fall hela hyresbeloppet räknas som inkomst av uthyrningen, men inga avdrag får göras. Skatten på det beloppet blir alltid 19 procent.

Vilka kostnader är då avdragsgilla?

Alla kostnader i samband med uthyrning är avdragsgilla. Det kan handla om förmedlingsarvoden, städkostnader, el- och vattenförbrukning, reparationer, försäkringar, IBI-avgifter, sophämtning, räntor etcetera. Kostnaden måste stå i ett rimligt förhållande till hyresinkomsten.

Är alla inkomster skattepliktiga?

Ja, i princip är alla inkomster skattepliktiga men det finns undantag. Om du hyr ut din bostad för långtidsboende (dvs. minst ett år) behöver endast 40 procent av intäkten deklareras. Även om beloppet per vecka blir lägre vid långtidsuthyrning kan effekten efter skatt bli bättre. Om du hyr ut på lång tid till någon som inte fyllt 30 år är uthyrningen skattefri.

Finns det en skatt även om jag inte alls hyr ut?

Det är alldeles riktigt. För alla icke-residenta (ej fast bosatta) utlänningar som äger en fastighet på Costa del Sol så måste alla betala skatt på ett beräknat förmånsvärde. Förmånsvärdet räknas på två procent av det spanska taxeringsvärdet (valor catastral). Det innebär att själva skatten att betala blir cirka 0,5 procent av taxeringsvärdet eftersom en icke-resident svensk i Spanien betalar en skatt på 24,75 procent på inkomsten av detta förmånsvärde.

Ny hyreslag i Andalusien från 12 maj 2016

I februari 2016 bestämde Andalusiens regionregering att en ny hyreslag för semesterbostäder ska gälla från och med 12 maj 2016. Avsikten med lagen är tydlig och fastställer skyldigheter för hyresvärdar som vill hyra ut sina fastigheter till turister.

Vad betyder detta för svenskar som önskar hyra ut sin bostad? Vad måste man tänka på i fortsättningen? Först vill jag påpeka att denna lag INTE innebär något förbud att hyra ut sin lägenhet som många var oroliga för. Det handlar istället om att myndigheten vill ha kontroll på vad som hyrs ut och att hyresinkomsten deklareras på rätt sätt.

Lagen gäller:

Alla bostäder som hyrs ut oavsett om det sker genom fastighetsägaren själv eller via ett uthyrningsföretag
Alla turistlägenheter, som måste registreras och vara försedda med ett licensnummer
Bötesbeloppet, för den som inte följer normerna kommer böterna att vara upp till 150 000 euro.

Lagen gäller inte:

Uthyrning längre än två månader i följd till samma hyresgäst
Uthyrning där ingen betalning sker
Uthyrning av lantegendomar, som omfattas av en annan lag
Uthyrning av tre eller fler fastigheter som ägs och förvaltas av samma person.

Hur ansöker man om denna registrering?

Man fyller i ett formulär som man hämtar på turistrådets, (Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía), hemsida under avdelningen Registro de Turismo. Välj och klicka på Declaración responsable, printa ut och fyll i formuläret samt lämna in det till turistmyndigheten, Delegación de Turismo. Där får du en licenskod som ger dig tillstånd att hyra ut din bostad. Viktigt är att du måste ange denna kod i alla annonser för att hyra ut bostaden.

På min blogg hittar du svaren på de vanligaste frågorna om att köpa bostad i Spanien.